おとり物件ってなに?不動産屋が教えるおとり広告の見分け方

好条件の物件を見つけて期待を胸に問い合わせて来店してみたら

「先ほど申し込みが入ってしまいまして~

他にも良いお部屋あるんで見に行きませんか?」と言われ

代わりのお部屋を紹介され、言われるがまま契約した。

そんな体験されたり、聞いたことことありませんか?

それ最初に問い合わせたお部屋は【おとり物件】だったかもしれません。

こんにちは。FP宅建士の政綱です。

せっかく期待を胸に来店したのにお部屋がタイミング悪く埋まってしまったら、ショックですよね。

あなたが良いなと思ったお部屋はたいてい他に探してる人も良いなと目星をつけてたりします。

なので繁忙期などになると案内中に申し込みが入ってしまうということはよくあります。そういうときは、そのお部屋とは縁がなかったんだと諦めるしかありません。

しかし、中には、おとり物件と言って悪意をもった不動産屋がお客さんを集めるためにわざと存在しないお部屋を募集していたりするんです。

おとり物件とは?


おとり物件とは名前の通り、おとりを使って誘い込むための物件です。

タイプとしては主に3パターンで

1.実際に契約させるつもりがない物件(実在しない。賃料や条件が正しくない。)

2.すでに募集が終了してしまっている物件

3.入力ミスで誤った情報を掲載している物件

2はタイムラグで意図せずそういう状態になってしまっているケースが多数なのですが

意図的におとり物件を掲載している不動産屋は、それを使って来店を誘い、実際に来店すると埋まってしまったので他を紹介しますと違う部屋を紹介して契約させる流れになっています。

真面目に探していると時間の無駄になってしまい非常に迷惑ですよね。

地域によって差はありますが、体感では大手ポータルサイトのSUUMO、ホームズ、アットホームなどを見ていると意図的なものとそうでないものを合わせると全体の1割から2割くらいはあるんじゃないかと思います。

近畿圏は全国的にも多いという調査結果があり、姫路市でも常に1割くらいは存在しています。

おとり物件が生まれる理由

おとり物件を掲載している業者はすべて悪質かと言われるとそうでもありません。

残念な話ですが、多くは意図せずにそういう状態になっていたりします。

なぜ、そうなってしまうのかというと構造的なものがあります。

一般的に大家さんから依頼を受け、管理会社等が窓口の業者としてお部屋の募集をします。

窓口の業者は情報を業者間のサイトなどに物件の情報を掲載し、場合によっては、仲介会社A、Bにポータルサイトに掲載して募集しても良いですよと許可を出します。

こうして皆さんが見られているポータルサイトに窓口会社やA、Bが掲載した物件情報が載るわけです。

これを定期的に仲介会社が窓口の業者さんに確認してなかったり、窓口業者自体が大家さんに確認をしていなかったりすると募集が終わっているのに掲載されているという状況が発生するわけです。

確認の作業は最近はネットが増えてきましたが、基本はFAXや電話を使って複数の業者から取り寄せて手作業で確認していきます。

数百、数千、地域によっては、賃貸は、一万近くのお部屋情報を掲載していたりするので、毎日確認は出来ません。だいたい3日から1週間ペースで確認している会社が多いんじゃないかと思います。

なので決まってしまっても確認のタイミングまでは残ってしまいますし、人間なので見落としなどで残ってしまったりすることもあります。

こうしたタイムラグがおとり物件と呼ばれるものの8割近くを占めています。

全国的にスタッフの人数に対して掲載数が多過ぎるところや来店の多い駅前の店舗などは募集終了後もしばらく掲載されていたりする会社が多いです。

おとり物件を見分ける6つのポイント

では、どうやっておとり物件を見分けるのか。

ポイントは6つです。

1.他に掲載している業者が全くいない。

他社の掲載を認めていない物件も一部あるので一概には言えませんが、ほとんどの物件は複数の業者がポータルサイトに掲載しています。

1社しか載せてない場合は、すでにほかの業者は確認作業を行っていて消した後だったり、そもそも募集を行っていないお部屋の可能性があります。

一社しか掲載がないときは、他社に募集中か聞いてみるのがおすすめです

2.同じ物件なのに他社が掲載している条件と違いがある。

同じ物件なのに掲載している情報が会社によって違う場合、考えられるのは入力を間違えてしまったケースと条件変更をいち早く修正したケース、そして意図的によく見せるために嘘の情報を載せている悪質なケースです。

3.周辺の近い条件のお部屋に比べて極端に好条件過ぎないか。

例えば。姫路市であれば単身向けは5万円~6万円前後、2人向けは6万円~7万円前後くらいが相場です。

賃貸の家賃は相場から大きく異なることはありません。大家さんの収益が減ってしまいますし、収益が減ると売却するときの価格も下がってしまいます。

同じ間取り、築年数、設備なのに家賃が5000円以上安かったり、敷金礼金が安かったりするとなにかしら理由があるはずです。

事故物件であったり、問題を隠しているかもしれません。

4.募集状況を確認したら即答で返ってくる。

おとり物件が生まれる理由で書きましたが、物件の確認は大家さん、もしくは管理をしていたりする窓口の業者に確認しなければなりません。

窓口業者や管理会社であれば募集の状況を把握してるので即答できるかもしれませんが、仲介会社がメールや電話ですぐに空いてます。と即答してきたら不自然ですよね。

もちろん、偶然少し前に確認していたということもあるかもしれませんが、ほぼないと思ってもらって構いません。

メールは、自動返信によって空きで返信するように設定されてたり、電話は、どの部屋の問い合わせも空いてるので来店してくださいという答えで統一していたりします。

確認してる様子がない場合は注意しましょう。

5.現地での待ち合わせができない。

案内した後に他社で契約されるマナー違反のお客様も増加しているため、基本嫌がられるものではありますが、現地待ち合わせができないお部屋はおとり物件の可能性が高いです。

もう契約完了して人が住んでいたり、実在しない物件は現地待ち合わせは出来ませんよね。

曖昧な理由で頑なに来店しか認めないところは気を付けましょう。

6.怪しいクチコミがある。

前の記事で来店前にGoogleマップのクチコミを見るべきというお話をしました。

お部屋情報を求めて複数の不動産屋を回るのは間違い?部屋探しより大切な〇〇〇〇選び!

私は、個人的に全国の都市圏の不動産会社ホームページやクチコミ、ポータルサイトの掲載状況を定期的に確認してほかの会社がお客様のためにどういった工夫をしているか確認しています。

細かく見ていくとおとり物件を行っている業者は、案内のドタキャンされたとか空きがないと嘘をつかれたとか電話で大家さんに確認しているフリをしているなどというクチコミがあったりします。

何百社と見ましたが、これはどの地域でも変わりません。

クチコミは嫌な体験のほうが書かれやすいものなのでサクラを使って高評価ばかりでもそういうことがあれば書いている人がいる可能性が高いです。

トラブルを未然に防ぐために低評価のクチコミから確認してみましょう。

まとめ

業者以外のお客様でも確認できるおとり物件の確認のポイントいかがでしたでしょうか。

限られた貴重な時間の中でおとり物件に遭遇すると時間が無駄になってしまいます。

この記事を参考に少しでも効率的なお部屋探しになれば幸いです。

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