こんにちは。松尾商会の政綱(まさつな)です。
昨年の12月から姫路市はインフルエンザが流行ってると聞きますので、久々に常時マスクとなっております。
賃貸で病院関係のお客様も多くご来店頂いてますが、今年は薬がないようで
来ても寝て下さいとしか言えないのでかからないようにして下さいねと毎回言われてます。
マイコプラズマや手足口病も流行っており、同級生は子が手足、親がマイコプラズマと悲惨な状態でした…
お客様にうつす可能性があるので感染症にはならないように徹底したいですね。
さて、タイトルの通り姫路市の不動産市場動向(レインズの掲載状況)の記録をしてみようかとホームページのお知らせ欄で始めてみました。
本当はPythonを利用したスクレイピングツールでレインズだけでなく他サイトや相場情報など広範囲の情報収集と自動投稿を行いたかったのですが、もう少しテストが必要そうなので今は手動です。
今年は不動産市場は非常に厳しいものになるのではないかという声が各地域の不動産会社との意見交換で聞きます。
私としても昨年から築年数の経過した中古戸建の価格低下と動きの鈍さを感じます。
昨年までは、物価高騰によるリフォーム価格の高騰や金利上昇基調、住宅ローン減税等の各制度の厳格化の影響かと思ってましたが、年末年始の休みの間に800万円以下の仲介手数料が一律30万円税別に引き上げになった影響の可能性があるのではないかと思い至りました。
空き家の流動性改善が期待されるこの制度ですが、これまで不動産会社として低価格帯の物件を触るリスクとリターン、手間を考えると断る不動産会社も多かったのですが、この制度である程度、利益が確保できるようになりました。
なのでこれまで市場に出回ることがなかった。価格が付けられなかった800万円以下の中古戸建が市場によく出ているのはないか。かつ各地で同様の物件の売却が相次ぎ価格低下を招いているのではないかとそんな過程をしていて実証するためのデータを探したのですが、良いものがなく、今後の為に可能な範囲で自分で残していこうと始めた形です。
もし過程通りとなるのであれば不動産市場としては仲介案件が増え、それに伴い相場価格は低下。
買取再販業の方は買取案件が減り、リフォーム・リノベ済み物件が減るのではないでしょうか。
そうなると各地域で不動産会社の資金繰り悪化による倒産も増加するかと思われます。
倒産が増えた場合、不動産会社の持つ収益物件が市場に出回る可能性があるので収益物件の購入を考える投資家さんはご自身の融資がつく上限をしっかり把握してすぐに動けるように準備しておくべきかもしれませんね。
能登の震災後、よりコンパクトシティ化が強く訴える声も増えてきました。
姫路は、幸運なことにコンパクトシティの構想からすると人口維持が約束された地域ですので
大手企業の撤退が相次いで起きたり、姫路城の観光客が止まったりしない限りは、安価で投資のゴールも設定しやすい投資効率の良い地域で不動産投資としては他地域と比べても良い地域だと感じます。
最近は、少しでも利益を出すために自主管理される投資家さんが多いですが、個人的にはおすすめしません。良い管理会社の存在は、安定して成長するために必要な要素です。
なぜなら管理会社としても家主の成長を望んでるので買うと損を出す可能性がある買わない方が良い物件は全力で止めてくれますし、普段から付き合いがあるからこそ、古くからの家主が売却を希望したときに市場に出回らないアパート・マンションを管理継続を条件に案件を持ちかけてくれます。
銀行が融資してくれるから儲かる。安心だ。ではなく、銀行は融資した時点であなたが破産しても物件回収すれば良いのでリスクが少ないんです。
だからこそ信頼できる不動産管理会社の存在は、不動産投資としては必要だと考えてます。
地場の信用金庫等は管理会社が決まってるから好条件の融資がつくこともありますので
かなり脱線してしまいましたが、不動産市場は非常に厳しいものになる可能性が出てます。
が、一般の方は相場価格より低いから売るのは先延ばしやめた方が良く、家も劣化していきますので数年後の売却はより価格低下しているといったケースは珍しくないというか大半です。
欲をかいて相場以上の金額で売却しようとする方程、売り時を逃して結果的に相場より低い金額で売却されてますので売る選択肢が浮上した時は売り時なので下げてでも売却したほうが良い結果につながる市場になるのではないかと思います。
